Mieszkanie w starej kamienicy – klimaty czy kompromisy

Znajomi poprosili mnie o doradztwo przy zakupie mieszkania. Celują w stare budownictwo, ale chcą kupić lokal już wyremontowany. Przedstawili listę oczekiwań, z której wynika, że bardziej niż na funkcjonalności zależy im na klimacie mieszkania. Nie zdają sobie jeszcze sprawy, że tego typu nieruchomością wiążą się również z niedogodnościami.

O niepodważalnych zaletach mieszkania w kamienicy pisaliśmy wielokrotnie – wielbiciele takich lokali cenią sobie przede wszystkim ponadstandardową wysokość lokali, która decyduje o jego przestronności nawet przy niewielkim metrażu, ponadto pozostałości starej architektury i wykończenia, takie jak stare parkiety, cementowe posadzki, dwuskrzydłowe wysokie drzwi wewnętrzne, skrzynkowe okna czy oryginalne sztukaterie. Po odnowieniu takiego mieszkania zyskują klimat absolutnie nie do powtórzenia w żadnym nowym apartamentowcu. Na wielbicieli klimatów starych kamienic czekają jednak też liczne niespodzianki – mieszkanie w starej kamienicy to często nieprzewidywalność kosztów remontu, rachunków za ogrzewanie, niespodziewanych napraw wynikających np. ze stanu budynku. Decyzji o zakupie mieszkania w kamienicy musi towarzyszyć świadomość kompromisów! Zobaczmy, jakich.

Stan techniczny budynku – daleki od ideału

To pierwsza rzecz absolutnie do sprawdzenia, gdy przyjdzie nam chęć na zakup takiego lokalu. Pochodzące sprzed drugiej wojny światowej czy nawet lat powojennych budynki rzadko kiedy są w idealnym stanie technicznym. Owszem jest trochę budynków na rynku, które przeszły całkowitą rewitalizację – w tych z pewnością nie będzie się do czego przyczepić. Ale nadal stanowią one mniejszość i ceny mieszkań w nich są bardzo wysokie. Wszystkie pozostałe zazwyczaj mają jakieś niedomogi. Jeśli ściany zostały docieplone i wymienione okna, budynek może jeszcze czekać na remont dachu. Zwykle te działania są rozłożone w czasie. Jeśli wspólnota mieszkaniowa spłaca właśnie remont dachu, możemy się spodziewać, że instalacje czy klatka schodowa muszą poczekać na swoje lepsze jeszcze parę lat. A wtedy remontem przeprowadzanym w całym budynku my również będziemy dotknięci – może np. trzeba będzie wymienić elementy instalacji również w naszym mieszkaniu. Jeśli elewacja nie jest odnowiona, nie mamy tak naprawdę żadnej gwarancji, że doczeka się remontu. Obszar może być objęty ochroną konserwatorską i wtedy każda zmiana wyglądu zewnętrznego jest bardzo trudna, a czasami wręcz niemożliwa. W obiekcie zabytkowym niedopuszczalne są np. docieplanie styropianem – może się okazać, że możliwa jest tylko termomodernizacja pozostałych elementów budynku – stropu nad piwnicą, stropodachu, dachu.

Przestarzałe i nieekonomiczne ogrzewanie pomieszczeń i ciepłej wody

Chociaż mieszkania ogrzewane piecami węglowymi należą już do rzadkości, to wcale nie oznacza to, że ogrzewanie będzie niekłopotliwe. Nie wszystkie budynki są przyłączone do miejskiej sieci ciepłowniczej. Często, likwidując stare piece węglowe, właściciele decydowali się na ogrzewanie elektryczne, a jest ono bardzo drogie, musimy o tym pamiętać. W wielu budynkach nadal są piecyki gazowe do podgrzewania ciepłej wody – to urządzenia mało komfortowe w użytkowaniu. Wiele do życzenia mają balkony – zarówno płyty balkonowe, jak i balustrady mogą być w takim stanie technicznym, że zwyczajnie nie nadają się do użytku.

Trudny status prawny budynku i mieszkania

Kamienice często mają nieuregulowany status prawny. Koniecznie trzeba sprawdzić, czy nie ma wpisanych w księdze wieczystej roszczeń własnościowych do obiektu – taka sytuacja zdarza się nadal często. Może się też zdarzyć, że cała kamienica jest we własności Państwa, a mieszkania w całości lub części wykupione są przez prywatnych właścicieli. Weźmy pod uwagę, że wśród mieszkań w starych kamienicach tylko 30% mieszkań jest wykupionych, a reszta to mieszkania komunalne. Zarządcą kamienicy może być wówczas miasto, a nie wspólnota mieszkaniowa. Co do własności samych lokali również sytuacja może nie być jasna – bywa, że sprzedawcy starają się ukryć to, że mieszkanie w starej kamienicy nie stanowi ich pełnej własności, a jest tylko udziałem we własności. Ta formuła nabycia lokalu jest bardzo niekorzystna, bo znacząco ogranicza prawa właściciela. Kolejną sprawą jest tutaj grunt – może być własnościowy, a może być oddany w wieczyste użytkowanie. Kupno mieszkania z użytkowaniem wieczystym gruntu może być tańsze przy zawieraniu transakcji. Koszty z nim związane w przyszłości mogą jednak znacznie przewyższyć różnicę w cenie. 

autor tekstu: Hania
zdjęcie otwierające: AdobeStock